缩表、偿债、分化加剧 房企上半年的日子不好过

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  作者: 亓宁

  2022年上半年楼市持续低迷,地产开发商的债务压力有增无减。据克而瑞地产研究数据,房地产行业在上半年销售目标完成率不足30%、融资总量同比腰斩背景下,下半年还要面临月5000亿元债务到期,其中7月到期规模为历月最高。

  回顾今年上半年,房企境外融资规模持续下滑的同时,有50多家开发商遭遇境外评级机构的近150次评级下调。此外,至少有正荣集团、融创中国、绿地集团、天誉置业等4家企业在今年上半年首次爆雷。

  事实上,今年以来监管出台了多个支持房企融资的利好政策,但克而瑞地产研究报告指出,考虑到政策传导需要时间且覆盖面有限,不少民营企业“借新还旧”的难度依然很大。这也意味着,下半年违约现象大概率还会持续,出险房企还会增加,这对金融机构来说显然不是一个好消息。

  不过随着境内融资占比的提升,今年上半年房企债券类融资成本已经较2021年全年有所下行。另一个好消息是,已有多家民营房企被监管机构选为示范房企,通过信用保护工具拓展房企境内融资渠道,未来有望进一步扩围。

  房企持续缩表,上半年融资规模腰斩

  自2020年8月央行、银保监会等针对房地产企业提出“三道红线”指标,即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1之后,行业已经陆续开启缩表进程。

  但从2021年下半年开始,房地产行业进入重点调控阶段,随着个别爆雷事件发生,行业整体信用严重受损,融资活动逐渐从主动整改进入被动下滑。其中,100家典型房企的融资总量(约1.32万亿元)出现近5年来首次负增长(约-25%)。今年上半年,这一趋势进一步加强。

  据克而瑞地产研究最新数据,今年上半年(截至6月21日数据)100家典型房企的融资总量仅为3837亿元,同比降幅扩大至53%。从单月融资情况来看,2022年1~6月房企的单月融资量均出现不同程度的同比下降,除6月统计周期较短外,1月和2月降幅也均超过50%,而随着监管对融资政策的适度纠偏,房企融资数据自3月开始同比降幅趋于稳定。

  按照天风证券统计的上市房企数据,今年一季度是近十年来行业有息负债规模首次收窄,同比减少4.7%,其中民企是主要“拖累”。数据显示,一季度大、中、小型房企有息负债规模分别同比增长10.4%、-11.9%、-6.9%,国企、民企增幅则分别为1.2%、-13.2%。

  从融资机构来看,境内融资的比重还在不断提升,逐渐占据绝对主位。克而瑞数据显示,今年上半年,百家重点房企境内债权融资同比下降27%至2653亿元,但占比仍达到69%,较2021年去年提升了20个百分点;同期,房企境外债权融资同比下降80%,仅为2354亿元。其他主流融资方式中,资产证券化同比下滑了68%,受“三道红线”监管的永续债没有再新发行。

  自2021年个别房企爆雷事件以来,部分销售回款较慢的房企频繁遭遇境外评级机构下调评级,境外融资难度和成本提升,制约境外单月发债规模持续同比大幅下滑。据天风证券统计,2021年以来已有60多家房企信用评级被三大评级机构下调,仅今年以来就有50多家开发商(或有重复下调)遭遇近150次评级下调。

  不过境内债方面,随着5月多家优质房企被监管机构选为示范房企,人民币债券发行增多,从而结束了历月境内发债同比下滑的趋势。就在5月16日,碧桂园、龙湖、美的置业三家民营房企被监管机构选为示范房企,陆续发行人民币债券;同时创设机构还将发行包括CDS或CRMW在内的信用保护工具,为房企融资“保驾护航”。此后,新城控股、旭辉地产也加入优质民企名单中,其中新城控股月内相应发行了10亿中票,为银行间首单房企信用风险缓释凭证。

  随着境内融资占比的提升,加上融资环境收紧导致债券发行向优质房企集中,房企整体融资成本也有所回落。克而瑞数据显示,今年上半年百强房企新增债券类融资成本为4.31%,较2021年全年下降了1.04个百分点,其中境内债券融资成本较去年全年下降0.76个百分点至3.31%,但境外债券融资成本抬升了0.88个百分点,高达8%。

  下半年5000亿债务到期,7月偿债压力最大

  一边是融资受阻,另一边是持续不断的债务高压。

  今年上半年,据克而瑞数据,在房企债券发行规模只有2068亿元情况下,房企债券到期规模高达3417亿元。这也意味着,房企过去“借新还旧”进行资金周转的模式已经难以为继,而且这种压力还会持续。

  克而瑞数据显示,今年下半年房企债券到期规模仍超过3100亿元,其中7月到期规模高达830亿元,为历年最高。而西部证券统计的数据显示,国内信用债(3177亿元)+海外债(1743亿元),房企下半年每月到期债务超过800亿元。其中,下半年偿债规模在百亿以上的房企包括恒大、佳兆业、保利、融信、合景泰富等。

  而除了融资资金,房企的经营性资金回流依然较慢。从今年上半年销售数据来看,1~6月百强房企累计销售金额为34771.50亿元,同比下降50.6%,虽较上月跌幅收窄2.1个百分点,但依然延续下跌态势。央行公布的金融数据也显示,居民中长期贷款需求持续低迷。

  克而瑞地产研究报告指出,如果未来房企无法通过发行新债或销售回款收回资金,随着债务到期,债务违约现象还会持续增加。据记者不完全统计,自2021年6月以来,已有中国恒大、蓝光地产、恒泰集团、禹州集团、阳光100、阳光城、花样年、当代置业、新力地产、中国奥园、佳兆业等至少13家房企债务违约,今年以来正荣集团、融创中国、绿地集团、天誉置业等也先后爆雷。

  不过西部证券地产研究团队指出,居民购房意愿和预期相关,近期房企爆雷数量逐渐减少,且目前剩余未爆雷房企以央国企为主,市场对于项目交付的担忧逐步缓解。

  政策支撑回暖,房企分化加剧

  值得注意的是,不论是融资还是销售回款,房企之间的分化趋势都在逐渐加强。信达证券统计数据显示,今年上半年各梯队房企累计销售金额同比增速中,TOP5、TOP6-10、TOP11-20、TOP21-50分别为-46.9%、

  -42.4%、-52.5%、-55.2%。

  从6月销售数据来看,尽管全口径销售金额依然同比下降了43%,但环比增长60%。中泰证券地产行业首席分析陈立认为,6月以来,以新拿地新推盘、一二手价格倒挂的新房项目复苏最为明显,而刚需及弱线城市销售较弱,销售复苏呈现总量弱、结构强的特点。下半年,企业必然加强推盘力度追求全年销售规模的降幅收窄,稳增长宽松政策将持续推动地产复苏,但优先受益的仍是国企和头部民企。

  此外,头部房企、国央企在融资方面的优势更加明显。西南证券地产研究团队指出,在债务规模整体收缩的情况下,国央企的融资表现明显优于民企。以今年6月的信用债发行为例,TOP10多为国央企,且发行规模大幅领先于民企,其中国企招商蛇口发展排名第一,信用债发行71亿元,而在民企中排名靠前的旭辉控股集团仅发行5亿元信用债。

  对于民企融资支持政策,克而瑞地产研究报告指出,CRMW与CDS的使用将有效扩大优质房企直接融资的规模,带有CDS的债券也能提高信用等级,降低发行成本。但短期来看,利好政策仅覆盖个别优质房企,政策的信号意义仍大于实际拉动作用。尤其是当前行业风险仍未出清,叠加疫情对销售的影响尚未消除,市场信心短时间难以快速回归。未来民营房企融资难的问题能否得到切实解决,仍有待观察下一步的政策引导及市场走向。

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