房企暴雷,触目惊心!

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  原标题 房企暴雷,触目惊心!

  三十六楼

房企暴雷,触目惊心!

  文丨刘亦风

  自从写了《绿地,绿地》与《中梁,中梁》后,不少读者要求写写其他房企,遂花一周时间,整理了TOP50房企目前的境遇,完后,顿觉触目惊心,脑海中立刻浮现两句话,前一句是形容房企,后一句形容普通老百姓:

  “心之忧危,若蹈虎尾,涉于春水”,“火大无烟,水深无声,人之情苦至极者无语”。

  而房企们,短短三年时间,闭着眼连续做了几个旋转跳跃,就从黄金,白银,青铜直接跳进了:

  暴雷年代!

  01

  1、碧桂园:宇宙第一房企,面子上看起来很稳,但里子却有着巨大隐患,很多人不知道,碧桂园的负债,是除了恒大之外最高最高最高的那一位,也是以亿万为单位的,不过碧桂园是被支持的民营企业,有兜底,阴晴难测。

  2、恒大:曾经的‘天大地大,恒大最大’,公开暴雷,且躺平。

  许老板心心念念的流芳百世,可能真的要遗臭万年了,很多人可能还不清楚1.97万亿到底是什么概念?这么说吧,苹果公司是现在全球最有钱的公司,现金储备高达2500亿美元,它比美国政府有钱,超过了160多个国家一年的GDP,可以打包买下京东+拼多多+小米:

  曾经日薪208万的郑爽,要工作2200年,不吃不喝不花,才能挣到这么多钱。

  就这,换成人民币也是1.6亿万元,还只能将恒大集团的欠款先还一部分,倒是勉强够杨主席的碧桂园还清欠款了。

  3:万科:有国企成分,质量方面马马虎虎,财务倒是很稳健,但致力于‘活下去’的他们,真的活下去了。

  4、融创:地产行业新晋四大天王,公开暴雷,债务展期,老孙想方设法,又是自掏腰包,又是资产处置,虽然积极自救,但确实已经借不到什么钱了,而且因为这些年疯狂的买买买买买,窟窿实在有点大,可能要成为:

  恒二。

  5、中海、保利:常年的地产TOP10,这两个属于根正苗红的国企,稳如老狗,在刚公布的6月销售排行榜上保利排第一,中海排第四。

  6、龙湖、绿城:绿城与万科一样,也有些央企的小影子,龙湖这几年出奇的稳,这三者可以称为当代民营房企的三驾马车,TOP10中属于很稳健的那一种,只不过绿城与万科去年下半年还能抄底拿地:

  今年公开市场,已经很少拿地了。

  7、绿地:TOP10中与中海,保利一样,都属于根正苗红的国企,但绿地是国企中独一份的一颗奇葩,公开暴雷,烂尾无数,种种行为真的有种没下限的匪夷所思感,具体可读之前的文章《绿地,绿地》,这是:

  恒三。

  8、新城控股:前董事长王振华猥亵女童案之后,被迫放慢了了扩张脚步,当人们以为新城要完蛋的时候,没想到竟然因祸得福,反而稳了下来,不得不说:

  命运这东西,还真是奇形怪状。

  9、泰禾、世茂、旭辉、禹州、宝龙、阳光城,正荣,融信、融侨、福晟、三盛这些都属于闽系房企。

  前些年地产行业最风光的时候,房企50强榜单中,闽系房企独占14席,桐花万里丹山路,雏凤清于老凤声,他们这些后起之秀来势汹汹,在地产江湖花钱如流水,来去如疾风,诞生了一批又一批的土地收割机,但没过几年,皆如浮萍,被一通狂风暴雨打过之后,只剩飘零去。

  泰禾、阳光城、世茂,曾经都是喊出2000个小目标的top20房企。

  泰禾:暴雷好几年,但赌性十足的黄其森一直没有宣布破产;阳光城的到期违约债务规模超过300亿。

  世茂:跟融创一样,许荣茂与许世坛父子,在疫情前一两年,开启了疯狂“买买买买”的并购模式,但很快迎来了‘三道红线’的紧箍咒,然后就是大面积的信托违约。

  旭辉:虽然是被支持融资的民营企业,但去年年底在向央企兜售项目,今年很可能已在暴雷的路上。

  正荣、融侨、禹州、福晟:公开暴雷,债务重组。

  融信:为数不多还没公开暴雷的闽系房企,但上市公司审计被换,背后是个大雷。

  宝龙:很多区域公司投资拓展全裁光,留下一点人卖资产包。

  三盛:曾经喊出千亿口号,如今维权不断,官司缠身,公开暴雷,债务展期

  10、奥园、富力、龙光,雅居乐、佳兆业,美的置业,花样年,这些与碧桂园、万科、中海、恒大等一起同属于粤系房企,在地产江湖有句老话叫,中国地产看华南,华南地产看粤系。闽系房企崛起后,50强独占14席,但粤系房企10强独占5席,以泰禾,世茂为首的闽系房企暴雷后,粤系房企自然也不甘人后,除了恒大外:

  奥园:公开暴雷,债务展期,商票拒付规模达十几亿规模,理财延兑。

  富力:公开暴雷,债务展期,老板自掏腰包80亿支持公司还债,但无济于事。

  佳兆业:公开暴雷,债务展期。

  美的置业、华润、雅居乐:这三家都进行了大规模裁员,美的置业是被支持的民营企业,华润是国企,雅居乐刚还了几十亿债务,还能勉力支撑,裁员方面,美的置业据传裁员40%,华润则是核心地区裁员30%,非核心地区裁员50%。雅居乐去年也大规模裁员,今年算稳住了。

  花样年:涉险美元债,全面违约,很多合作项目卖给了合作方。

  10、融创,华夏幸福,泛海,远洋,荣盛,鸿坤,首开、首创、华远,都属于京派房企,京派房企曾经也是风光无限,不仅有大量兜底的国企央企,万通、SOHO都曾名躁一时,塑造了很多视觉冲击特别猎奇的地标性建筑,也有融创、华夏幸福这种前十常客。

  华夏幸福:公开暴雷,债务重组。

  泛海:公开暴雷,泰山会如日中天的时候,卢志强与柳传志这对老搭档的保驾护航下,泛海颇有天人之姿,2018年是条分水岭,在山隔山,在海隔海,铁拳之下,一拳天人跪,但泛海的暴雷还与其他房企不一样,因为泛海自成一个派系,江湖人称‘.泛海系’:

  其内部地产项目,借款,债券、信托,民生银行等利益纠葛错综复杂。

  泛海这一暴雷,远不是通过简单的变卖资产,或者债务重组,引入战投的方式可以救回来的,近乎无解。

  远洋:千亿有息负债压顶,债券频繁异动,为了还债,最近在出手项目股权。

  鸿坤:公开暴雷,旗下理财产品30亿资金无法兑付。

  荣盛:公开暴雷,债务展期。

  首开、首创、华远:这三家都是国企,目前的房地产市场,除了绿地这朵奇葩,其余国企都很稳。

  11、绿城,滨江,中梁,祥生,德信,佳源国际,同属于浙系房企,除了绿城与滨江比较稳之外,‘浙系四小龙’各有各的不幸。

  中梁、祥生:多年的千亿房企,公开暴雷,债务展期。

  佳源国际:股价闪崩,停牌,债务逾期。

  德信:用钱的地方很多,借钱的途径很少。

  12、中南:中南有点恒大爆雷前的征兆了,也是商票拒付,官司不断,美元债寻求展期,同样在暴雷的路上。

  13、金科,蓝光,正荣:同属千亿房企阵营,公开暴雷,债务展期。

  14、建业、龙光:这两个品牌房企正在苦苦支撑,建业建业求救信和商票逾期,找万达合作;龙光债务展期,到处卖项目。

  15、新力:公开暴雷,债务违约严重。

  16、弘阳:水蜜桃换房背后,是销售额大降六成

  17、红星:卖身了,嗯,卖给了远洋。

  虽然不全面,但以上基本是房地产企业TOP50的常客,除了国家队之外,只有寥寥几家是稳健的,随便一数:

  竟然已经有36家房企,要么已经暴雷,要么走在暴雷的路上,其余都在苦苦支撑。

  02

  暴雷年代,这些房企还有救吗?其实答案挺悲观的。

  别看现在各大城市各种政策琳琅满目,总体而言,其实就干三件事:

  放松,放松,他妈还是放松!

  无论是武汉打破‘房住不炒’的游戏总纲领,彻底放开限购,允许外地投资客进场;还是合肥朝花夕拾,重新捡起已成死灰的‘允许企业集体购房’;又或者郑州的救市19条、还是直接给老百姓发‘房票’等等等等,无论怎么摆弄,都只是欲盖弥彰,因为,这么多年来,只要救市都是万变不离其宗的放松三板斧:

  降低首付、放开限购、降低利率。

  若搁以前确实‘三招鲜,杀遍天’,屡试不爽,但问题是,人间早就暗换了芳华。

  以前那个‘土拍一响,黄金万两’,然后闭着眼睛,睡觉睡到自然醒,数钱数到手抽筋的年代,已然彻底成为过去式,现在也不是用不用夜壶的问题,而是尿没了,甚至连憋尿的底气与信心都没有了,不仅老百姓没信心:

  房企自己也没信心了。

  今年上半年的土拍市场,除了龙湖等少数几家民营房企,出手的几乎是清一色的国家队:国企央企、再加上地方城投与城建这两个大冤种,相互之间左手倒右手。

  至于民营房企,九成已经不拿地了。

  可能很多人还不明白,围绕着着房地产开发的整个过程,房企顶多算是一个高级打工仔,他们的利润率甚至连5%都不到,杭州土著房企滨江的老板戚金兴就很真实,说:

  争取做到1-2%利润。

  开发商只赚了极小一部分,这其中的大头是谁?大钱谁赚去了?答案是两个字,知道房价真正贵的地方在哪吗?是建筑材料?是人工?是10万,20万的精装修费用?不,不,不,都不是,真正导致房价贵的因素只有一个:

  占了至少50%的善意发展的土地出让金。

  很多经济账其实并不需要多高深多晦涩的计算公式,简简单单,加加减减就行。

  如果一个项目的单价是2万,那么,其中的1万,是要掏出来上交的,注意,这是至少,有些地方有些项目的土地出让金甚至高达70%,也就是需要掏14000。到了开发商这里,也就只剩下6000-10000的操作空间,如果再抛开建材与人工等等等硬件刚需,房企本身的利润空间就已经很渺小了。

  城市基建,城市发展,城市更新,修高铁,修高速,搞航天,建三峡,造航母,办教育,给公务员发工资……

  这些都需要钱,怎么办?

  最简单的方式就是,发展需要大量劳动剩余价值,利用14亿的人口红利,而房子是最合适的媒介,拔最多的鹅毛听最少的鹅叫。

  但问题是,土地出让金都是普通老百姓,普通购房者来买单,是拿居民的以前储蓄与以后负债,进财政系统,本质上,这是税收性质,而且是未来税:

  一次性往后收取未来二三十年的进城税。

  过去一直干得不错,但这毕竟是居民的储蓄,甚至是多数人一个家庭一辈子的积蓄,提前收几十年,但花钱却是按一年一年的花,讲真的:

  哪有每年收30年的税,越收越多,万世不竭的道理。

  老百姓如今不愿意买房了,其实除了单纯的钱没了,还有个最大的问题:

  是全球独一无二,动辄20%,30%的公摊面积问题,是质量问题与遍地烂尾问题。

  现在的各种救市政策看起来很美,但都是头疼医脚的换汤不药,很多人都明白,只要做到四点:

  一,土地出让金降到现在30%,房价非但立马应声下跌,活着的开发商兴许还能重拾拿地的热情,有更大的利润空间的话,质量问题能先解决一半。

  二、直接干废公摊面积,比‘降低首付、降低利率’等羊毛出在羊身上的政策有效有用千百倍。

  三、取消预售制度,至少能解决最基本的保证不烂尾的问题,不至于让老百姓即便掏空了六个钱包,还成天战战兢兢的担心会不会烂尾,会不会打水漂后,还得承担银行二三十年的贷款。

  四、明白地方监管不是为开发商服务的的机构,而是人民单位为人民,监管力度提上来,质量问题再解决一半。

  只要这四个真正落地,楼市立马满血复活,成交量瞬间爆炸,给点时间,各种文件里心心念念的健康而向上的房地产市场,自然而然的就形成了。

  但一个残酷的现实问题是:

  在我国,基本所有有能力在调控房价这件事情上,发挥能量的人,都和房价利益深度绑定,而大多数城市,无论是地方政府还是城市的运转及发展,都严重依赖土地财政,而土地财政大部分靠的都是土地出让金,降,是不可能降的。

  上到京中,下到地方,再到开发商、炒房客、已购房者,只要有得选,让利降价,从来就不会是一件主动的事儿。

  这也是为什么房地产兴衰史在每个国家都翻来复起的演绎,原因就是房地产本身,对国家而言,对地方政府而言,对人民而言,都有不同的莫大吸引力:

  毕竟,这是一场只要参与,都能获利的金融游戏。

  03

  看到此处,有人兴许会问,三分之二的民营房企不是在暴雷,就是在暴雷的路上,土地出让金是城市发展的基础,既然不能降,那么央妈可不可以直接打钱挣救房企呢?

  答案是否定的。

  很简单,稍微算笔成本账就明白了:

  所有房企加起来保守估计十几万亿的负债,仅一个恒大就干到1.97万亿,一天的利息就几个小目标,先不说地价和物料人工等其他成本,其中有息负债保守估计,恒大仅利息一年就需要支付大几千亿!

  虽然陆陆续续有国企为暴雷不太严重的房企买单,但都是杯水车薪,近水只能救暂时的近火,而客观上,解套的办法,只剩一个:

  有后来者,有接盘侠,用更高的负债来置换风险。

  关键是现在窟窿可不是十几年前,那时居民储蓄充沛,债务规模不大,多大的市场松一松裤腰带就生吞活咽下去,但现在的市场:

  居民负债率没有最高只有更高,裤子脱光,也未必能接得住啊。

  央妈如果给暴雷房企定向输血,利滚利,只会把窟窿捅的更大,说不定连金融机构都要搭进来,甚至:

  开发商拿到这些钱,谁都无法保证究竟是拿来堵债务黑洞,还是盖房子?

  倘若银行不直接输血就需要从民间筹资,只能以放开限购,降低首付比例,降低利率这三板斧,硬生生的去鼓励居民加高杠杆,去做后来的孤勇者,去高位接盘,但是即使房子卖出去了,开发商拿到首付款,还是那个鸡生蛋蛋生鸡的经典问题,究竟是拿来填债务窟窿,还是盖房子保交楼呢?

  恒大喊了近一年的保交楼,至今又交了几栋楼,几套房呢?

  这就是现阶段救市最真实的矛盾,最现实的死循环,很残酷,但谁都无可奈何,谁都无解。

  出清是市场行为,不让出清债务就这么拖着也要利息,就卖出去这点房子,债务黑洞也会把现金流消耗殆尽,出清有人成为代价,不出清也有人成为代价,过去十几年爽够了,透支了二三十年的未来,就应该预料到今天的困局。

  许多事情从一开始就已经注定了结局,而在这之后的所有的折腾,都只不过是为了拖延散场的时间。

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